Obywatele państw członkowskich Unii Europejskiej, ze względu na swobody zagwarantowane przepisami wspólnotowymi, mogą nabywać nieruchomości we Włoszech na takich samych zasadach co Włosi. Nie ma potrzeby uzyskiwania jakichkolwiek zgód czy pozwoleń.

Dokonaliśmy już wyboru nieruchomości i chcemy kupić dom na Sycili, co dalej ?

Due diligence nieruchomości, przeprowadzenie kontroli prawnej i stanu technicznego nieruchomości. Te kontrole powinny objąć obszar prawy, aby wykluczyć ryzyko nabycia nieruchomości niezgodnie z prawem np. z roszczeniami ze strony osób trzecich, oraz techniczny, aby upewnić́ się, że kupowany przez nas dom spełnia wymogi administracyjnoprawne, że nie znajduje się w obszarze dla którego występują ograniczenia w zbywaniu czy dostęp do ulg podatkowych.
Poniżej opiszemy kolejne czynności konieczne do zrealizowania zakupu, zastrzegamy jednak, że przedstawiony schemat transakcji nie jest jedynym możliwym do przeprowadzenia.

CODICE FISCALE – kod podatkowy będący odpowiednikiem naszego NIP, codice fiscale jest nadawany przez Agenzia delle Entrate. Jest to prosta i krótka procedura przy której oczywiście asystujemy.

We Włoszech w obrocie nieruchomości stosuje się instytucję oferty zakupu (offerta d’aquisto) jest to również forma prowadzenia negocjacji cenowych. Oferta zakupu stanowi naszą deklarację chęci zakupu nieruchomości za określoną cenę, naszą deklarację zapłaty kwoty stanowiącej kaucję/depozyt, wyznaczenia terminu w jakim chcielibyśmy zakupić nieruchomość i wyznaczenia terminu obowiązywania naszej oferty. W przypadku jej przyjęcia przez właściciela, poprzez jej popisanie, staje się ona umową przedwstępną. Należy podkreślić, że oferta zakupu jest wiążąca, tj. wpłacona kaucja/depozyt przepadają w przypadku, gdy kupujący nie zawrze umowy przeniesienia własności w wyznaczonym terminie.

Umowa przedwstępna, niezależnie od jej formy, jest zobowiązaniem kupującego i sprzedającego do zawarcia umowy przenoszącej własność i musi zawierać wszystkie informacje dotyczące sprzedawanej nieruchomości, cenę i warunki jej zapłaty, oraz terminy. Forma notarialna umowy przedwstępnej jest obligatoryjna w przypadku nieruchomości w budowie i tylko ona daje nam możliwość jej zarejestrowania, czyli osiągnięcia takiego samego efektu jakim, w polskim obrocie prawnym, jest ujawnienie w dziale III księgi wieczystej wzmianki o zawarciu umowy.

Na mocy zawartego aktu notarialnego stajesz się właścicielem. Notariusza przeważnie wybiera strona kupująca, bo to właśnie notariusz w największej części daje kupującemu gwarancję bezpieczeństwa obrotu.
Notariusz stwierdza tożsamość stawiających do aktu, weryfikuje czy sprzedawana nieruchomość jest zgodna z przepisami budowlanymi i urbanistycznymi, weryfikuje istniejące wpisy w rejestrze nieruchomości takie jak np. ujawnione roszczenia, wpisane hipoteki czy zgodność wpisów w rejestrze z podstawą nabycia prezentowaną przez sprzedającego, określa system podatkowy jaki będzie maił zastosowanie przy naszej transakcji ( ustalenie czy to zakup naszego pierwszego domu czy drugiego domu – w przypadku braku naszej chęci przeniesienia się na stałe do Włoch w większości przypadków będzie to zakup drugiego domu) Jeśli strony nie postanowią inaczej wraz z przeniesieniem własności u notariusza następuje również wydanie nieruchomości w posiadanie.

Zapłata ceny za kupowaną nieruchomość następuje na dwa sposoby. Jeśli posiadamy rachunek bankowy we włoskim banku wówczas zapłacimy czekiem, natomiast jeśli transakcję wolimy obsłużyć z polskiego rachunku bankowego wówczas zastosujemy płatność ( z odpowiednim wyprzedzeniem ) przez rachunek depozytowy kancelarii notarialnej. Również jedynie poprzez kancelarie notarialna dokonamy zapłaty podatku, czy opłaty za zarejestrowanie nieruchomości. Po podpisaniu aktu Notariusz wyda nam zaświadczenie o zawarciu aktu notarialne i uiści w naszym imieniu wszystkie płatności. We Włoszech nie ma możliwości zapłaty ceny za kupowana nieruchomość gotówką.

Podobnie jak w Polsce, również we Włoszech wszystkie akty urzędowe odbywają się w języku urzędowym, a więc włoskim. Osoby biorące w nich udział muszą się nim biegle posługiwać. To nie oznacza braku możliwości osobistego uczestnictwa przy umowie kupna, jeśli nie znamy języka włoskiego. Jeśli chcemy osobiście brać udział w akcie notarialnym, zrobimy to w asyście tłumacza przysięgłego oraz dwóch świadków, z których co najmniej jeden musi znać język polski. Jeśli osobiste uczestnictwo w akcie notarialnym nie jest dla nas komfortowe i wolimy aby u notariusza stawiła się w naszym imieniu osoba trzecia, możemy ustanowić pełnomocnika. Pełnomocnik ustali treść pełnomocnictwa z notariuszem, którego kancelarię wybraliśmy do czynności. Pełnomocnictwo możemy ustanowić przed polskim notariuszem, następnie nadajemy mu klauzulę apostille i we Włoszech sporządzamy jego uwierzytelnione tłumaczenie.

Wszystkie podatki i opłaty związane z zakupem nieruchomości zapłacimy u notariusza, bez ich opłacenia nie zrealizujemy transakcji. Notariusz zajmie się również ustaleniem systemu podatkowego i wysokości tych podatków. Podatek od rejestracji nieruchomości -l’imposta del registro – w wysokości od 2 do 9 % wartości katastralnej, a więc w niższej niż wartość transakcyjnej, podatek od hipoteki – tasso ipotecario – oraz podatek katastralny – tributo catastale.

Od dochodów z najmu nieruchomości, które kupiliśmy we Włoszech, będziemy musieli odprowadzić podatek do włoskiego fiskusa. Mamy do wyboru zarówno stawki progresywne w przedziale pomiędzy 23 % a 43 %, albo formę liniową – cedolare secca – w stawkach 10 % lub 21 %. Opłata za wywóz nieczystości również ma formę podatku – TARI. Zawartą umowę najmu musimy zarejestrować u urzędzie i opłacić. Wybór formy opodatkowania, dobranie właściwej skali i rejestracja umowy online może być zadaniem zbyt skomplikowanym dla obcokrajowca, dlatego naszych klientów, którzy nabyli nieruchomość na Sycylii obsługuje kancelaria specjalizująca obsłudze umów najmu, zarówno ich sporządzaniu, obliczaniu podatków i rejestracji.