Neodom Blog Aktualności Zakup nieruchomości rolnej w Polsce

Zakup nieruchomości rolnej

Zakup nieruchomości rolnej w Polsce jest procesem, który wymaga zrozumienia specyficznych przepisów prawnych i spełnienia określonych warunków. Nieruchomości rolne stanowią ważny zasób narodowy, a ich nabycie może być atrakcyjną inwestycją zarówno dla rolników, jak i osób zainteresowanych rolniczą produkcją lub pasywnymi dochodami. Proces nabycia takich nieruchomości może jednak być skomplikowany i wymagać spełnienia określonych wymogów.

W niniejszym artykule omówimy kluczowe aspekty związane z zakupem nieruchomości rolnej i wyjaśnimy jak kupić ziemię rolną, nie będąc rolnikiem?

Czym jest nieruchomość rolna?
Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym jest to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46). Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, nie wszystkie nieruchomości, które spełniają kryteria określone w Kodeksie cywilnym, są uznawane za nieruchomości rolne. Wyjątkiem są przypadki, gdy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone na inne cele niż rolnicze, na przykład na tereny obiektów produkcyjnych, składowych i magazynów.
Warto również zaznajomić się z definicją gospodarstwa rolnego, która według zapisów Kodeksu cywilnego oznacza grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Kto może kupić ziemię rolną?
Zakup gruntów rolnych podlega specjalnym regulacjom prawnym. Zgodnie z przepisami, wyłącznie rolnik indywidualny ma możliwość nabywania nieruchomości rolnych na podstawie umowy sprzedaży, darowizny, zamiany, dożywocia lub innej umowy przenoszącej prawo na nabywcę. Ustawodawstwo definiuje rolnika indywidualnego jako osobę fizyczną, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych. Ta osoba musi spełniać kilka dodatkowych warunków, m.in. łączna powierzchnia użytków rolnych, którymi zarządza, nie może przekroczyć 300 hektarów. Ponadto, rolnik indywidualny musi posiadać odpowiednie kwalifikacje rolnicze, zamieszkiwać co najmniej przez 5 lat w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z nieruchomości rolnych z jego gospodarstwa rolnego oraz osobiście prowadzić to gospodarstwo przez ten okres (art. 6 ust. 1 i 2 ustawy). W przypadku osób, które nie są rolnikami, nabycie takiej działki może wiązać się z pewnymi trudnościami, jednak jest to możliwe. Istnieją określone warunki i wymogi, które należy spełnić. Co warto wiedzieć i jakie kroki podjąć?

Zakup ziemi rolnej o powierzchni do 0,3 ha
Nieruchomość rolną o powierzchni do 0,3 ha może nabyć każdy bez żadnych ograniczeń i obostrzeń, o których mowa w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Warto jednak zauważyć, że w praktyce takie działki występują dość rzadko, dlatego do tego typu transakcji nie dochodzi często.

Zakup ziemi rolnej większej niż 0,3 ha a mniejszej niż 1 ha
Osoba nie będąca rolnikiem, która zamierza kupić ziemię rolną do 1 ha musi dopełnić dodatkowych formalności. Należy pamiętać o tym, że w tym przypadku prawo pierwokupu należy do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). KOWR ma możliwość złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu w okresie do jednego miesiąca od daty sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży. Ponadto, jeśli pojawią się wątpliwości co do ceny gruntu, KOWR ma prawo do wystąpienia do sądu w celu ustalenia ceny sprzedawanej działki. Taki wniosek musi zostać złożony w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Należy również pamiętać o tym, że po zakupie działki rolnej o tej wielkości, zgodnie z przepisami trzeba prowadzić na niej gospodarstwo rolne i nie można jej sprzedać przez okres 5 lat od nabycia. Można zwrócić się do Krajowego Ośrodka z wnioskiem o wyrażenie zgody na zbycie przed upływem 5 lat, jednakże trzeba wykazać, iż zaszły ważne okoliczności, które uzasadniają takie zbycie.

Zakup ziemi rolnej większej niż 1 ha
Zdecydowanie najwięcej trudności napotka osoba niebędąca rolnikiem, która stara się kupić ziemię rolną o powierzchni większej niż 1 ha.
Najprostszym sposobem na zakup nieruchomości rolnej jest nabycie jej od bliskiej osoby. W tym przypadku, bliskie osoby to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierby. To rozwiązanie ma istotną zaletę, ponieważ zakup w takiej sytuacji nie podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Jednak co w sytuacji gdy nie ma możliwości nabycia gruntu od bliskiej osoby? W takim wypadku kupno nieruchomości rolnej będzie wymagało zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Taka zgoda wydawana jest na wniosek zbywcy nieruchomości rolnej w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli:

  • wykaże on, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,
  • nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na zakupionej nieruchomości rolnej,
  • w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Warto pamiętać, że KOWR i w tym wypadku posiada prawo pierwokupu nieruchomości rolnej.

Osoba nie będąca rolnikiem, a chcąca zakupić grunty rolne o powierzchni powyżej 1 ha, musi spełnić poniższe warunki, które wprowadza ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego:

  • musi zobowiązać się do osobistego prowadzenia działalności rolnej przez 5 lat na zakupionych gruntach (musi zostać rolnikiem);
  • co najmniej od 5 lat mieszkać (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, w obrębie której znajdują się grunty rolne;
  • zdobyć kwalifikacje rolnicze.

Jak długo się czeka na decyzję KOWR?

Procedura uzyskiwania zgody od KOWR odbywa się w trybie decyzji administracyjnej, co oznacza, że sprawa powinna zostać załatwiona niezwłocznie. W przypadku, gdy wymagane jest postępowanie wyjaśniające, decyzja powinna być wydana w ciągu 30 dni, a w przypadkach szczególnie skomplikowanych - w ciągu dwóch miesięcy.

Należy zaznaczyć, że podane powyżej terminy nie uwzględniają czasu potrzebnego na wykonanie konkretnych czynności, okresów zawieszenia postępowania ani opóźnień wynikających z przyczyn niezależnych od organu, który wydaje zgodę. W przypadku gdy strona składająca wniosek ma prawo do ponaglenia, może to uczynić, jeśli sprawa nie zostanie załatwiona w wyżej wymienionych terminach lub jeśli załatwienie sprawy trwa dłużej, niż jest to niezbędne. W takiej sytuacji można złożyć wniosek do organu wyższego stopnia, czyli do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

W przypadku negatywnej decyzji dyrektora generalnego KOWR, wnioskodawca ma prawo do złożenia odwołania do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Odwołanie musi zostać złożone w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Po upływie tego terminu, decyzja staje się ostateczna.

Gdzie szukać ogłoszeń ziemi rolnych na sprzedaż?
Aby właściciel działki rolnej mógł ją sprzedać, musi zamieścić jej ogłoszenie na portalu eRolnik (wynika to z nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2020 roku). Warto pamiętać, że to rolnik indywidualny ma prawo pierwokupu, a ogłoszenie na stronie erolnik.pl powinno znajdować się tam co najmniej przez okres 30 dni. Jeżeli przez ten okres nikt uprawniony do zakupu nie skontaktuje się z ogłoszeniodawcą, właściciel działki będzie mógł sprzedać ją osobie, która nie jest rolnikiem.

Podsumowując, nabywanie nieruchomości rolnych niesie za sobą pewne ograniczenia, ale nie jest zarezerwowane wyłącznie dla rolników. Istnieją pewne wyjątki od obowiązku uzyskania zgody, które pozwalają innym podmiotom na nabycie takich nieruchomości. Przy wsparciu odpowiedniej kancelarii prawnej, cały proces może przebiegać bezproblemowo i bezpiecznie. 

Opracowała: Klaudia Dyjak NEODOM

Zobacz koniecznie

neodom® używa na tej witrynie plików cookie i podobnych rozwiązań technologicznych do ulepszania i dostosowania treści, analizy ruchu, dostarczania reklam oraz ochrony oraz spamem. Dowiedz się więcej.
Akceptuję