Osoba „prywatna” kupi mieszkanie
Rynek nieruchomości ulega ciągłym zmianom, a jego sytuacja jest ściśle związana z kondycją gospodarki. Rok 2022 nie był najlepszym czasem dla branży nieruchomości. Rynek został całkowicie zachwiany przez różne czynniki, takie jak wojna, pandemia, wysoka inflacja oraz ograniczenia w dostępie do kredytów. A jak wygląda początek 2023 roku? Pierwsze miesiące roku 2023 nie wykazały żadnych większych zmian na rynku nieruchomości. Ceny nie maleją, ani też nie wzrastają. Zdaniem ekspertów rynek powoli się stabilizuje. Z ostatnich danych udostępnionych przez Biuro Informacji Kredytowej wynika, że najgorsze na rynku kredytów mieszkaniowych już za nami. Niemniej jednak, w obliczu wysokich stóp procentowych, nie należy spodziewać się, że Polacy zaczną masowo starać się o kredyty na swoje wymarzone mieszkania. Funkcjonowanie rynku nieruchomości, podobnie jak innych rynków, zależy od czynników popytowych i podażowych.
W przypadku rynku nieruchomości te czynniki są silnie związane z gospodarką krajową i światową. Na popyt i podaż wpływa wiele elementów, ale stałym pozostaje fakt, że zarówno kupujący, jak i sprzedający chce osiągnąć zadowalającą siebie kwotę. Nie zawsze jest to możliwe do osiągnięcia w przypadku, gdy sprzedający nie posiada wiedzy na temat aktualnych cen na rynku nieruchomości lub gdy zależy mu na szybkiej sprzedaży.
House flipping
To popularna nazwa sposobu zarabiania na nieruchomościach. Polega na zakupie nieruchomości, jej odnowieniu oraz szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Wszystko to odbywa się w dość krótkim czasie, stąd określenie flipping. Pojęcie zaczerpnięte jest z amerykańskiego rynku nieruchomości i nie doczekało się polskiego odpowiednika. Na krajowym rynku funkcjonuje w nieco spolszczonej wersji „flip” albo „flipowanie”.
– W ostatnich latach ta forma szybkiego zarobku stała się bardzo popularna – wyjaśnia Mariusz Hrabia z biura nieruchomości NEODOM z siedzibą przy ulicy Limanowskiego w Krakowie.
– „Kupię mieszkanie za gotówkę w tym bloku”, „Osoba prywatna kupi mieszkanie, bezpośrednio” – tego typu kartki, najczęściej pisane odręcznie i kserowane na dużą skalę, można zobaczyć w skrzynkach na listy czy tablicach ogłoszeniowych na klatkach schodowych. To metoda działania flipperów. Być może wiele osób chcących sprzedać mieszkanie już z niej skorzystało. Jednak ci, którzy nie chcą być stratni na sprzedaży swojego mieszkania powinni mieć świadomość, że zaoferowana im kwota może być mocno zaniżona od rynkowej. Nawet o 30 procent.
Przekonał się o tym pan Andrzej w 2020 roku, właściciel 2-pokojowego mieszkania (40m2 z loggią) na osiedlu Podwawelskim (w Krakowie), który odpowiedział na ogłoszenie: – Zaoferowano mi 230 tys. zł, czyli o jakieś 70 -100 tys. zł mniej niż wartość rynkowa mojego mieszkania w tamtym okresie. Obecnie ceny mieszkań w okolicach Centrum Kongresowego ICE znacznie wzrosły i wynoszą około 11 tys. - 12 tys. zł/m2.
Jak widać, do ceny oferowanej przez flippera należy doliczyć około 50 - 70 tys. aby oszacować realną wartość nieruchomości 😉.
Choć w Krakowie „filippowanie” jeszcze jest popularne, to w Warszawie zjawisko powoli słabnie.
– Skala, jaką w ostatnich latach osiągnął ten rodzaj transakcji na stołecznym rynku sprawiła, że o oferty dające szansę szybkiego zarobku jest już niesłychanie trudno. Tym bardziej, że fliperów zrobiło się więcej niż ofert, a działania podejmowane przez część z nich zaczęły przybierać dosłownie karykaturalna formę. – mówi Marcin Drogomirecki ekspert serwisu Morizon.pl. – W skrzynkach na listy pojawiły się ulotki ze zdjęciami par na ślubnym kobiercu, które „rozważą każdą ofertę w tej okolicy” czy stylizowane na napisane odręcznie ulotki rzekomych lekarzy i przedstawicieli innych, powszechnie szanowanych zawodów, którzy szukają „przytulnego mieszkania za gotówkę”. Politowanie wzbudzały też pojawiające się na latarniach naklejki z podanym numerem telefonu i informacją „kupię każde mieszkanie, nawet brzydkie”. Mnogość tego typu ogłoszeń i ulotek z ofertami zakupu doprowadziła do tego, że role się odwróciły - to właściciele mieszkań zaczęli dyktować swoje warunki, a fliperzy zainteresowani zakupem licytowali się między sobą. Obecnie zjawisko„flippowania” przenosi się do mniejszych miast dotychczas pozostających poza biznesowym mainstreamem. Dobre „flipy” robi się m.in. w Szczecinie, Bydgoszczy, Toruniu, Olsztynie czy mniejszych ośrodkach - Nowym Sączu, Tarnowie oraz miejscowościach będących tzw. satelitami dużych miast. Przebitki, czyli zysk na jednym lokalu, mają tam mniejszą wartość kwotową, ale procentowo niezmiennie są bardzo konkurencyjne w porównaniu choćby z oprocentowaniem lokat bankowych. Na jednym flipie przeciętnie można zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych – podsumowuje Marcin Drogomirecki.
Co warto wiedzieć sprzedając nieruchomość?
Wyjaśnia Katarzyna Foszczyńska – rzeczoznawca majątkowy:
[Wypowiedź z 2020 roku] Średnia cena sprzedaży mieszkań w Krakowie w okolicy osiedla Podwawelskiego wynosi około 7.900 zł, na Ruczaju około 6.600 zł, a w Skawinie około 4.700 zł za 1 metr kwadratowy.
[Wypowiedź z 2023 roku] Średnia cena sprzedaży mieszkań w Krakowie w okolicy osiedla Podwawelskiego wynosi około 12.900 zł, na Ruczaju około 10.500 zł, a w Skawinie około 6.900 zł za 1 metr kwadratowy, z bardzo dużą rozpiętością cen.
Z tych wypowiedzi wyraźnie wynika, że w przeciągu 3 lat ceny mieszkań w Krakowie na osiedlu Podwawelskim wzrosły o około 60%. Wzrost % = (wartość nowa – wartość stara) / wartość stara.
Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że sama analiza cen (nawet transakcyjnych, a nie ofertowych) nie stanowi wyceny nieruchomości - jest informacją o średnich cenach sprzedaży np. jednego metra kwadratowego mieszkania w okolicy. Czy jednak ta analiza uwzględnia takie cechy nieruchomości, jak rozkład i funkcjonalność pomieszczeń, rok budowy i stan techniczny budynku, standard lokalu mieszkalnego, możliwość korzystania z piwnicy, balkonu, windy czy miejsca postojowego?
A zatem czy uwzględnia te elementy, które są istotne przy podejmowaniu decyzji o zakupie?
Zadając sobie pytanie „ile jest warta moja nieruchomość” należy przytoczyć definicję zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.” Definicji wartości nieruchomości jest więcej, jednak większość sprzedających i kupujących jest zainteresowana właśnie określeniem wartości rynkowej przy spełnieniu powyższych założeń. Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Należy też mieć na uwadze, że pozostałe „wyceny” (np. przez internet, dokonane bez oględzin nieruchomości) nie są prawnie wiążące i opieranie na nich swoich decyzji finansowych jest dość ryzykowne. Właściciel nieruchomości, o ile nie znajduje się w sytuacji, gdy działa pod presją czasu lub innych okoliczności wymuszających szybką sprzedaż, może pozwolić sobie na uzyskanie pełnej i rzetelnej informacji o rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości. Dysponując operatem szacunkowym, zarówno sprzedający, jak i kupujący otrzymują wiedzę na temat aktualnej wartości nieruchomości, dając gwarancję, że żadna ze stron nie staje się ofiarą oszustwa. Natomiast cena, jaką nabywca zdecyduje się zapłacić, będzie wynikiem negocjacji.
Renata Piętka / Klaudia Dyjak (aktualizacja 8 marca 2023 rok)