Umowa pośrednictwa nieruchomości jest umową cywilno-prawną, o świadczenie usług, dwustronnie zobowiązującą. Jest ona podstawowym narzędziem pracy agenta nieruchomości. Gwarantuje wynagrodzenie pośrednika oraz jest prawnym potwierdzeniem obrotu nieruchomością. Umowa powinna być sporządzona w formie pisemnej i ma definiować zakres usługi pośrednika. Co ciekawe nie ma odgórnej definicji czym jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, dlatego trzeba uważnie samodzielnie ją sporządzić. W umowie powinny znaleźć się ustawy, które w większym lub mniejszym stopniu kojarzą nam się z pośrednictwem, tj.: ustawa o ochronie danych osobowych, ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o ochronie praw konsumenta. Oprócz rzeczy które musimy zawrzeć w umowie, są też takie których musimy unikać. Są to tak zwane klauzule abuzywne, które Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wpisuje do swojego rejestru klauzul niedozwolonych. Ich liczba prezentuje się w tysiącach i wciąż jest rozszerzana. W świetle prawa konsument jest bezbronny przed wyzyskiem ze strony przedsiębiorców, dlatego Sąd działa na jego korzyść. Rejestr ma parę wad tj.: powtarzalność wpisów czy niemożność usunięcia danej klauzuli z rejestru.
Konsument może podpisać umowę na 2 sposoby: w lokalu i poza lokalem pośrednika. W przypadku podpisania umowy ‘na miejscu’ przedsiębiorca musi, przed podpisaniem umowy, poinformować klienta o zakresie usługi pośrednictwa, a także o sposobie i terminie spełnienia usługi oraz o stosowanej przez przedsiębiorcę reklamacji. Umowa zawarta poza lokalem musi zawierać wszystko to co umowa w lokalu, lecz dodatkowo pośrednik musi poinformować klienta o możliwości odstąpienia od umowy w terminie do 14 dni od zawarcia umowy bez potrzeby podawania przyczyny, przy czym można zawrzeć w umowie okres wypowiedzenia do miesiąca czasu. Co więcej, powinien pokazać także wzór odstąpienia i jak to odstąpienie wykonać. Umowa powinna być zawierana najlepiej z wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości! W przypadku dużej ilości współwłaścicieli umowę można zawrzeć z pełnomocnikami.
Umowy o pośrednictwo możemy także podzielić, niezależnie od tego, czy dotyczą one najmu, czy sprzedaży nieruchomości, na te z wyłącznością i bez wyłączności. Wyłączność jest różnie definiowana, ale ogólnie oznacza tyle, że pośrednik jest jedyną osobą odpowiedzialną za sprzedaż lub kupno nieruchomości. Wyłącznie on może się nią zajmować. Umowa zawierana jest na czas określony i czas ten musi być odpowiedni do oferowanej nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest wystawiona za dużą sumę, to trzeba się liczyć z dłuższym czasem znalezienia klienta. W takim wypadku wyłączność może trwać nawet kilka lat. W przypadku podpisania umowy bez wyłączności (umowa typu otwartego), nieruchomość oferowana jest w kilku biurach jednocześnie, przez co pośrednik może przegrać walkę o wynagrodzenie. Zwykle obowiązuje na czas nieokreślony, aż do znalezienia nabywcy.
Jeśli chodzi o pieniądze to przedsiębiorca musi samodzielnie ustalić wysokość swojego wynagrodzenia, dostosowując ją do realiów panujących na rynku. Im wyższa kwota nieruchomości, tym niższa prowizja. Chodzi o zachęcenie klienta. Trudno określić wysokość prowizji, ponieważ wszystko zależy od osobistych ustaleń z klientem, i tak czasami pośrednik może dostać prowizje 1,5% albo nawet 5% i więcej. Istnieje także sposób kwotowy, w którym pośrednikowi płaci się z góry określoną cenę. Wysokość tej prowizji też jest umowna i może sięgać kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Trzeba w umowie dokładnie ustalić termin wynagrodzenia, np. do 3 dni od sprzedaży/kupna nieruchomości, oraz sposób zapłaty: przelewem czy gotówką. Oprócz prowizji pośrednik może żądać dodatkowego wynagrodzenia za prowadzenie reklamy, czy za poszczególne usługi. Jest to szczególnie wygodne w przypadku wypowiedzenia umowy przez klienta, gdy pośrednik już wykonał część swoich obowiązków zawartych w umowie. Żeby przedsiębiorca nie został bez niczego, może taki zapis w umowie zawrzeć, dla zabezpieczenia swojego wynagrodzenia.
Podsumowując, umowa pośrednictwa to podstawowe narzędzie pracy pośrednika, która nie jest prawnie zdefiniowana. Są zapisy wymagające zawarcia w ustawie przepisów z innych ustaw jak z: ustawy o ochronie danych osobowych, o gospodarce nieruchomościami, o ochronie praw konsumenta; oraz takie zapisy, które zabraniają zawierania danych klauzul, tak zwanych klauzul abuzywnych. Wiele aspektów takich jak wynagrodzenie, sposób wyłączności czy niektóre umowy ustalane są samodzielnie przez pośrednika lub wspólnie z klientem. Niestety, zdarzają się nieczyste zagrania z obu stron. Od strony pośrednika może to być wyzysk albo pełna wyłączność nieruchomość na czas nieokreślony, a ze strony klienta wyzysk pracy pośrednika na własną korzyść (to znaczy samodzielna sprzedaż ‘za plecami’ pośrednika z wykorzystaniem jego pracy). Na szczęście istnieją zapisy prawa chroniące i konsumenta i przedsiębiorcę. Trzeba pamiętać, że umowa pośrednictwa jest umową dwustronnie zobowiązującą, dlatego ważne jest by klient i pośrednik pracowali wspólnie dla korzyści obojga.
opracował Grzegorz Jesionka