Stopy procentowe a ceny mieszkań na rynku nieruchomości

Ceny mieszkań na rynku nieruchomości są rezultatem ścierania się ze sobą popytu i podaży, a te z kolei zależą od wielu różnych czynników. Jednym z kluczowych elementów wpływających na mechanizm popytowo - podażowy i w efekcie na ceny mieszkań – są stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej. Kryzys gospodarczy i zawirowania geopolityczne sprawiły, że poziom stopy referencyjnej wzrósł drastycznie na przestrzeni ostatnich miesięcy. Czego w związku z tym mogą spodziewać się kupujący i sprzedający mieszkania w III kwartale 2022 roku?

Dlaczego stopy procentowe wpływają na ceny mieszkań?
Zakup mieszkania w większości przypadków finansowany jest z kredytu hipotecznego, bowiem tylko nieliczna grupa nabywców ma możliwość nabycia nieruchomości w całości z własnych środków. Istotnym kosztem sięgnięcia po finansowe wsparcie banku są odsetki, które przy wieloletnich kredytach hipotecznych – często w ostatecznym rozrachunku przewyższają kwotę pożyczonego kapitału. Na wysokość odsetek kredytowych składa się marża banku i przede wszystkim poziom stopy referencyjnej, jaka kształtuje tzw. WIBOR.

Podwyżka stóp procentowych wiąże się bezpośrednio z większymi wymaganiami banku w stosunku do potencjalnych kredytobiorców. Chodzi o zdolność kredytową, która spada automatycznie przy wzrastających stopach procentowych ustanawianych przez RPP. W sytuacji, kiedy poziom cen na rynku nieruchomości utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, ograniczona zdolność kredytowa nie pozwala na uzyskanie bankowego wsparcia w wysokości umożliwiającej zakup mieszkania. Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych, a tym samym zmniejszenie popytu na mieszkania.

Taka tendencja powinna przełożyć się na spadek cen mieszkań, której jak na razie nie widać. Dlaczego? Po pierwsze, branża nieruchomości jest dosyć stabilna i wykazuje podwyższoną odporność na różnego rodzaju wahania natury gospodarczej, społecznej czy geopolitycznej. Drugim powodem są duże koszty budowy mieszkań, co ma związek m.in. z wysokimi cenami materiałów i usług w sektorze budowlanym oraz przepisami wymuszającymi większą energooszczędność budynków. Nie bez znaczenia są także stopy procentowe, ponieważ spora część deweloperów odpowiedzialnych za podaż na rynku pierwotnym, realizuje inwestycje w oparciu o coraz droższe kredyty. Ostatnią przyczyną braku spadku cen jest zmniejszenie podaży, a więc mniejsza ilość nowych mieszkań na rynku.

Jak zmieniały się stopy procentowe?
Jeszcze do września 2021 roku mieliśmy rekordowo niskie stopy procentowe, które wynosiły zaledwie 0,1 pp. Od tej pory stopa referencyjna sukcesywnie jest podnoszona, co ma w założeniu zmniejszyć skutki inflacji, wywołanej postępującym kryzysem gospodarczym. Zatrważające jest jednak tempo podwyżek stóp procentowych, które w niespełna rok wzrosły do poziomu 6,75 pp, a zwyżkowa tendencja w tym względzie raczej nie zmieni się w najbliższym czasie.

W samym tylko 2022 roku, do września, RPP podnosiła stopy… 8-krotnie, łącznie o 5 pp. Jeśli ten trend nadal będzie się utrzymywał, a nie zostaną wprowadzone inne mechanizmy pobudzające, to wyhamowujący popyt doprowadzi w końcu do spadku cen mieszkań, a na rynku pojawi się wiele okazji zakupowych. To wymarzona sytuacja dla kupujących, którzy dysponują własnym kapitałem.

Ceny mieszkań w największych miastach – porównanie I półrocza 2022 do 2021 (r/r)
Na podstawie danych z platformy BIG DATA Rynek Pierwotny, ceny metra kwadratowego w największych miastach polskich na przestrzeni pomiędzy majem 2021 a czerwcem 20222 roku – są dosyć stabilne. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wzrosła w tym okresie z 13 480 na 13 607 zł, a w Łodzi z 8 911 na 9 066 złotych. Cena mieszkania w Krakowie w porównaniu r/r wzrosła z kolei z 11 923 na 11 954 zł/m2.

Gdyby nie rosnące stopy procentowe, to z pewnością ceny mieszkań były dziś jeszcze wyższe. Trudno jednoznacznie stwierdzić kiedy i o ile spadną ceny za metr kwadratowy mieszkań przy dalszym utrzymywaniu się stagnacji popytowej. Większość specjalistów uważa jednak, że spadek ten nie będzie duży i nie wpłynie znacząco na rynek nieruchomości, który postrzegany jest jako stabilna przystań dla kapitału na czas kryzysu.