1 stycznia 2019 r. nastąpiła zmiana w sposobie korzystania z gruntów pod budynkami mieszkalnymi należącymi do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Nowe przepisy zakończyły okres, w którym posiadacze mieszkań i domów na takich działkach mogli jedynie korzystać z gruntów jako użytkownicy z ograniczonymi prawami, a nie cieszyć się pełnią praw jako właściciele. Opłata za użytkowanie wieczyste nie została zniesiona, ale zastąpiona 20-letnią opłatą przekształceniową. Czym jest ta opłata i od czego zależy jej wysokość dowiecie się w tym wpisie.
Zacznijmy od samego początku…
Czym jest użytkowanie wieczyste gruntu?
Użytkowanie wieczyste gruntu to jedno z trzech rodzajów praw rzeczowych dotyczących nieruchomości w Polsce. Do pozostałych dwóch należą własność oraz ograniczone prawa rzeczowe. Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony jako 99 lat (wyjątkowo może być to czas krótszy, lecz nie mniejszy niż 40 lat). Przeważnie są to grunty położone w graniach administracyjnych miasta, lecz mogą to być również grunty zlokalizowane poza tymi granicami, lecz włączone do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) miasta.
Jakie prawa ma użytkownik wieczysty gruntu?
Zgodnie z art. 233 k.c. w granicach - określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste – użytkownik ma prawo do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób. Użytkownik wieczysty ma więc prawa zbliżone do tych, jakimi dysponuje właściciel nieruchomości. Może nieruchomość sprzedawać, obciążać lub zapisać w testamencie. Mimo, że przez cały okres umowy właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, np. gmina, to użytkownik wieczysty ma pełne prawo własności do budynków i innych urządzeń, które wzniósł na tym terenie (art. 235 k.c.). Jego prawo własności do budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem powiązanym z użytkowaniem wieczystym. Ponadto, ma on pierwszeństwo w wykupie terenu, na którym zbudowane są te budynki.
Czym jest opłata przekształceniowa?
W sytuacji, gdy użytkownik wieczysty zdecyduje się przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu zabudowanych na cele mieszkalne, będzie musiał ponieść obowiązkową opłatę przekształceniową. Zgodnie z przepisami ustawy, konwersja użytkowania wieczystego na prawo własności odnosi się tylko do gruntów, na których zlokalizowane są wyłącznie budynki mieszkalne jednorodzinne lub wielorodzinne, w których co najmniej połowa lokali jest przeznaczona na cele mieszkalne. Opłata przekształceniowa stanowi formę zadośćuczynienia za utratę gruntu oraz za dochody generowane z jego użytkowania, czyli opłaty za użytkowanie wieczyste. Nowy właściciel gruntu jest zobowiązany do opłacania tej opłaty, a następnie każdy kolejny właściciel gruntu ponosi ten obowiązek.
Ile wynosi opłata przekształceniowa?
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wiąże się z obowiązkiem ponoszenia opłaty przekształceniowej przez okres 20 lat. Opłatę należy uiszczać do dnia 31 marca. Wysokość tej opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Istnieje również możliwość spłaty jednorazowej (opłata jednorazowa). Kwota opłaty jednorazowej zostanie wyliczona poprzez pomnożenie opłaty, która obowiązuje w danym roku, przez liczbę lat pozostałych do końca 20-letniego okresu, w którym należy uiścić opłatę przekształceniową.
Bonifikata za uiszczenie opłaty jednorazowej.
W przypadku uiszczenia jednorazowej opłaty przekształceniowej osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata. Jeśli chodzi o grunty należącego do Skarbu Państwa, nowa ustawa przewiduje 60% bonifikatę, jeśli opłata jednorazowa zostanie zapłacona w pierwszym roku po przekształceniu. W kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie zmniejszała się o 10 punktów procentowych co rok. Natomiast w przypadku gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego, wysokość bonifikaty zależy od indywidualnych decyzji miast. Szczegółowych informacji należy poszukiwać w urzędzie miasta/gminy. Na specjalną 99-proc. bonifikatę mogą liczyć osoby znajdujące się w szczególnej sytuacji życiowej, np. niepełnosprawni czy osoby z Kartą Dużej Rodziny.
https://www.bip.krakow.pl/?dok_id=112584
Link do strony internetowej zawierającej informacje dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w Krakowie