Neodom Blog Aktualności Najem okazjonalny – poradnik dla wynajmującego i najemcy

Najem okazjonalny – poradnik dla wynajmującego i najemcy

Najem mieszkania nierzadko oznacza duże ryzyko, szczególnie dla właściciela nieruchomości.
Trudny najemca, który nie dotrzymuje terminów opłat lub nie szanuje powierzonego mu mienia to prawdziwa zmora i koszmar dla wynajmujących.
Naprzeciw rozwiązaniu tego problemu wychodzi najem okazjonalny.
Czym jest najem okazjonalny? Najem okazjonalny to specyficzna forma najmu mieszkań - alternatywna dla zwykłej umowy najmu. Jest to umowa, która niewątpliwie bardziej chroni prawa wynajmującego - zabezpiecza jego interesy i zwiększa bezpieczeństwo. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji z problematycznymi najemcami, którzy – przykładowo – nie zamierzają opuścić lokalu.  
To co odróżnia najem okazjonalny od najmu zwykłego to dodatkowe zapisy, które muszą się znaleźć w umowie. Tryb najmu okazjonalnego zobowiązuje najemców do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji (eksmisji). Oznacza to, że po rozwiązaniu lub po wygaśnięciu umowy właściciel mieszkania może – w razie problemów związanych z opuszczeniem lokalu przez najemców – rozpocząć postępowanie egzekucyjne.

Czym charakteryzuje się umowa najmu okazjonalnego?
Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego z najmu okazjonalnego może skorzystać tylko i wyłącznie właściciel danego lokalu mieszkalnego, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali.
Umowa najmu okazjonalnego to umowa zawierana na czas określony, aczkolwiek na okres nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Istotnym wymogiem jest załączenie oświadczenia przyszłego najemcy, że w razie potrzeby dobrowolnie podda się egzekucji i obowiązku opróżnienia i wydania lokalu.
Ponadto najemca musi wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W związku z tym najemca jest również zobowiązany do zadbania o specjalne oświadczenie osoby, która posiada prawny tytuł do nieruchomości, w której mógłby zamieszkać po eksmisji, że wyraża ona zgodę na zamieszkanie w jej nieruchomości.
Warto wiedzieć, że jeżeli najemca dobrowolnie poddał się egzekucji (poprzez dołączenie oświadczenia do umowy), eksmisja i egzekucja może być dokonana również w miesiącach zimowych. Ponadto w takim przypadku przed eksmisją nie są chronione ani osoby małoletnie, ani kobiety w ciąży.

Kto ponosi koszty umowy najmu okazjonalnego?
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z koniecznością uiszczenia opłat przeznaczonych na sporządzanie oświadczenia w formie aktu notarialnego. Ustawa nie reguluje tego kto ponosi koszty zawarcia umowy najmu okazjonalnego, czyli wspomniane koszty notarialne. W praktyce jednak najczęściej ponosi je wynajmujący – czyli właściciel nieruchomości. Całkowity koszt wynosi najczęściej pomiędzy 300zł a 400zł.
Najem okazjonalny musi być zgłoszony do urzędu skarbowego. Właściciel lokalu ma na to 14 dni, licząc od dnia wprowadzenia się lokatora do mieszkania, a nie daty podpisania umowy.

Najem okazjonalny z perspektywy wynajmującego
Najem okazjonalny to przede wszystkim rozwiązanie korzystne dla wynajmującego, który chce jak najlepiej zabezpieczyć swoją nieruchomość. Pozwala mu w łatwy sposób dokonać opróżnienia lokalu mieszkalnego, gdyby najemca np. nie płacił czynszu.
Wynajem nieruchomości na umowie o najem okazjonalny wiąże się na pewno z wyższymi kosztami niż w przypadku standardowej umowy. W przypadku najmu krótkoterminowego to rozwiązanie może okazać się nieopłacalne. Najem okazjonalny to forma prawna, która najbardziej opłaca się przy wynajmie długoterminowym – na co najmniej dwa lata lub więcej.

Najem okazjonalny z perspektywy najemcy
Najem okazjonalny nie spodoba się raczej lokatorom, którzy nie są uczciwi czy mają spore problemy z terminowymi płatnościami. Istnieje kilka bardzo istotnych różnic pomiędzy najmem zwykłym, a najmem okazjonalnym. W pigułce - najemca powinien pamiętać o tym, że:
- Umowa najmu okazjonalnego nie uchroni lokatora przed eksmisją
- Wynajmujący, który chce pozbyć się lokatora nie musi wskazać mu lokalu zastępczego
- Od powyższych zasad nie ma wyjątków, dotyczy to także kobiet w ciąży oraz osób małoletnich
W momencie wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, najemca ma obowiązek opuścić lokal w ciągu 7 dni – licząc od daty otrzymania oficjalnego wezwania. Jeśli tego nie zrobi, wtedy wynajmujący może wystąpić do sądu z wnioskiem o natychmiastową eksmisję lokatora.

Najem okazjonalny – jak zachęcić najemcę do podpisania umowy?
Najem okazjonalny został stworzony po to, by chronić prawa właścicieli.
Najemcy zazwyczaj nie widzą w tej formie prawnej korzyści dla siebie, a często wręcz obawiają się podpisania takiej umowy najmu. Dla uczciwych lokatorów nie ma w niej jednak żadnego zagrożenia. Nieco czasochłonna może okazać się jedynie cała procedura podpisania umowy i konieczność wizyty u notariusza.
Właściciel, któremu zależy na wynajęciu nieruchomości w oparciu o najem okazjonalny powinien szczerze porozmawiać z lokatorami i wytłumaczyć im, dlaczego przedstawia właśnie ten rodzaj umowy. Poinformowanie najemcy o swoich obawach związanych z utratą cennych sprzętów znajdujących się w mieszkaniu lub brakiem terminowych opłat za mieszkanie powinno rozwiać wszelkie wątpliwości.
Aby zachęcić przyszłych najemców do podpisania umowy najmu okazjonalnego, właściciel może zaproponować pokrycie kosztów związanych z przygotowaniem aktu notarialnego.

autor: Klaudia Dyjak NEODOM

Zobacz koniecznie

neodom® używa na tej witrynie plików cookie i podobnych rozwiązań technologicznych do ulepszania i dostosowania treści, analizy ruchu, dostarczania reklam oraz ochrony oraz spamem. Dowiedz się więcej.
Akceptuję