5 rzeczy, które warto wiedzieć przed sprzedażą nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości to transakcja, z którą większość osób ma do czynienia przynajmniej raz w życiu. Często jest ona związana ze zmianą miejsca zamieszkania, chęcią poprawy standardu życia, otrzymanym spadkiem, aktywnością biznesową lub inwestycyjną. Niezależnie od powodów zbywania mieszkania, domu, lokalu użytkowego czy działki, warto zwrócić uwagę na kilka najważniejszych kwestii, aby transakcja przebiegła sprawnie, bezpiecznie i na korzystnych dla właściciela warunkach.
Zdecydowana większość sprzedających polega w tym względzie na doświadczeniu agenta nieruchomości, jednak przy odpowiedniej wiedzy – można przeprowadzić tego typu transakcję we własnym zakresie. Podpowiadamy o czym należy pamiętać, aby zwiększyć swoje szanse na korzystną sprzedaż nieruchomości i zredukować ryzyko towarzyszące takiej transakcji.
1. Analiza dokumentacji i uporządkowanie sytuacji prawnej nieruchomości
Na etapie przygotowywania nieruchomości do sprzedaży, warto zawczasu zadbać o porządek w kwestiach dotyczących własności. Nieuregulowana sytuacja prawna oraz wszelkie niespójności mogą skutecznie odstraszyć i zniechęcić potencjalnego kupującego. Umowa sprzedaży (przeniesienia własności) musi zostać przeprowadzona w kancelarii notarialnej, do której właściciel zobowiązany jest dostarczyć komplet dokumentacji, odzwierciedlający rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Wcześniejsza identyfikacja i unormowanie ewentualnych nieścisłości w obszarze własności, pozwala uniknąć kłopotliwej sytuacji, oszczędzić czas oraz uzyskać lepszą cenę.
Jeśli chodzi o konkretne dokumenty, to kluczowy jest m.in. wypis z księgi wieczystej, którego treść dobrze jest porównać z zawartymi aktami notarialnymi czy wydanymi postanowienia sądu. Często zdarza się bowiem, że nie wszystkie informacje są ujęte w księdze wieczystej lub występują różne rozbieżności. Warto sprawdzić informacje na temat właściciela (dział II), służebności (dział III) czy hipoteki (dział IV). Analizie należy poddać również wypis z rejestru gruntów oraz wypis z ewidencji budynków i lokali.
Przed sprzedażą dobrze też dowiedzieć się czy transakcja nie zostanie obłożona podatkiem VAT oraz czy sprzedającemu „nie grozi” podatek dochodowy, adiacencki bądź renta planistyczna. Właściciel powinien także upewnić się czy nie posiada zaległości z opłatach administracyjnych albo eksploatacyjnych.
2. Wartość nieruchomości – szacowanie
Istotną rzeczą jest właściwe oszacowanie wartości nieruchomości w momencie jej sprzedaży, co nie jest proste – z uwagi na dynamiczne zmiany popytowo-podażowe zachodzące na rynku. Na pewno można kierować się innymi ofertami zamieszczanymi w serwisach branżowych, jednak często znacznie różnią się one od cen transakcyjnych. Warto przy tym pamiętać, że wpływ na cenę ma wiele czynników, jak np. lokalizacja, okoliczna infrastruktura, stan techniczny czy standard wykończenia/wyposażenia.
Można powierzyć sporządzenie wyceny rzeczoznawcy lub pozyskać informacje z rejestru RCiWN (Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości), pamiętając jednak, że bazują one na transakcjach historycznych i często nie odzwierciedlają bieżącej sytuacji rynkowej. Najlepszą opcją w tym zakresie wydaje się skorzystanie z wiedzy i doświadczenia zaufanego agenta nieruchomości, który ma dostęp do faktycznych cen transakcyjnych oraz doskonale orientuje się w aktualnych trendach na rynku nieruchomości.
3. Przygotowanie oferty sprzedaży
Sprzedawana nieruchomość jest „towarem”, jak biżuteria czy słodycze, dlatego warto zadbać o jej atrakcyjne „opakowanie”. Takie zadanie spełnia dobrze przygotowana oferta sprzedaży domu czy mieszkania, która powinna wyróżniać się na tle pozostałych propozycji.
Profesjonalna oferta nieruchomości musi posiadać rzetelny, wyczerpujący opis i wysokiej jakości zdjęcia. Oprócz typowych informacji, takich jak cena, metraż, lokalizacja, wyposażenie, wysokość opłat eksploatacyjnych czy rozkład pomieszczeń, warto umiejętnie wyeksponować wszelkie atuty mieszkania, lokalu, domu albo działki. Przykładowo, „dom przy lesie” wywoła skojarzenie ciszy, spokoju i relaksu, natomiast „ mieszkanie w centrum” to sugestia dobrej komunikacji czy bliskości różnego rodzaju obiektów usługowych. W ofercie nie może zabraknąć świetnej jakości zdjęć i/lub prezentacji w formie wirtualnego spaceru, których wykonanie powinien poprzedzać dokładny home staging i właściwe doświetlenie.
4. Promowanie oferty sprzedaży nieruchomości
Odpowiednia promocja na za zadanie dotrzeć z ofertą do jak najszerszego grona potencjalnych nabywców. Duże zagęszczenie ogłoszeń i olbrzymia konkurencja na rynku – sprawiają, że warto przy promocji oferty zastosować zróżnicowaną paletę działań marketingowych. Skuteczne wypromowanie oferty wymaga nie tylko czasu, ale i środków finansowych.
Podstawą jest zamieszczenie ogłoszenia z ofertą sprzedaży na największych branżowych portalach, pamiętając o jego właściwe wypozycjonowanie i odświeżanie pod względem zmieniających się okoliczności. Dodatkowym elementem, który efektywnie wpływa na szybsze znalezienie kupca, jest także kolportowanie drukowanych i estetycznych ulotek oraz umieszczenie czytelnego bannera reklamowego na sprzedawanej nieruchomości.
5. Prezentowanie nieruchomości potencjalnym nabywcom
„Pierwsze wrażenie można zrobić… tylko za pierwszym razem” – to powiedzenie powinno być drogowskazem w trakcie przygotowań do prezentacji sprzedawanej nieruchomości potencjalnemu kupcowi. Warto na „dzień dobry” przywitać gościa uśmiechem, a podczas wizyty nie okazywać zniecierpliwienia. Z pewnością pozytywne wrażenie zrobią czyste podłogi, blaty i okna oraz ogólny porządek. Kupujący odbiera to jako wyraz dobrej organizacji i szacunek dla swojej osoby, a brak porozrzucanych rzeczy osobistych pozwala mu wczuć się w rolę przyszłego posiadacza domu czy mieszkania.
W przypadku posiadania psa, najlepiej zorganizować czworonogowi spacer na czas prezentacji. Warto ponadto wyłączyć radio oraz telewizor, które mogą zdekoncentrować i popsuć kontakt z nabywcą. Przed wizytą potencjalnego kupującego, dobrze jest też przypomnieć sobie wszystkie informacje dotyczące nieruchomości, żeby żadnego z pytań gościa nie pozostawić bez odpowiedzi. Miłym dodatkiem na pewno będą świeże kwiaty lub unoszący się we wnętrzu zapach świeżo pieczonego ciasta...